Comprar ou alugar em Portugal: O que faz mais sentido para o brasileiro em 2026.

Todo brasileiro que chega a Portugal passa por uma versão da mesma conversa. Depois de alguns meses pagando aluguel, alguém no grupo faz as contas em voz alta: "Cara, dois anos de €1.400 são €33.600. Joguei fora." E aí vem a pressão. A sensação de que alugar é desperdício, que deveria ter comprado logo, que todo mundo está comprando e você está ficando para trás.

Essa lógica faz sentido no Brasil, onde o aluguel costuma ser visto como dinheiro perdido e a casa própria é sinônimo de segurança. Em Portugal funciona diferente. Não porque comprar seja uma má ideia, mas porque os custos de entrada são muito maiores do que parecem e existem regras específicas para quem ainda não é residente fiscal que mudam completamente a conta.

O que um brasileiro paga para comprar em Portugal

Imagine que você encontrou um apartamento T2 em Lisboa por €350.000. Boa localização, bom estado, preço dentro do mercado. Fecha negócio, assina e vai embora feliz. Na hora da escritura, descobre que precisa de mais €32.000 antes de receber a chave.

Esse valor extra existe porque comprar imóvel em Portugal tem uma camada de impostos e taxas que não aparecem no preço do anúncio. O maior deles é o IMT, o Imposto Municipal sobre as Transmissões, que funciona parecido com o ITBI no Brasil, mas com uma novidade importante introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.

Com esse decreto, qualquer pessoa que não seja residente fiscal em Portugal passa a pagar uma taxa fixa de 7,5% sobre o valor total do imóvel, sem desconto, sem isenção, sem escala progressiva. A data exacta de entrada em vigor é contestada entre fontes jurídicas especializadas, com algumas apontando para 25 de maio de 2026 e outras para 1 de setembro de 2026. Se você tem escritura marcada, confirme com o seu notário ou contabilista antes de assinar. No apartamento de €350.000, a diferença não é pequena: são €26.250 só de IMT para um não residente, contra cerca de €14.000 nas tabelas progressivas normais de um residente fiscal. Mais de €12.000 de diferença gerados exclusivamente pela condição de residência fiscal.

Existe uma saída prevista na própria lei: se você se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, pode pedir às Finanças a devolução da diferença entre os 7,5% pagos e o que teria pago nas tabelas normais. Outra opção é arrendar o imóvel por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, com aluguel de até €2.300 por mês, celebrando o contrato nos primeiros seis meses após a aquisição. Em ambos os casos é necessário formalizar o pedido junto da Autoridade Tributária com documentação comprovativa.

Para quem tem até 35 anos e vai comprar o primeiro imóvel para morar, existe o IMT Jovem, que isenta completamente o imposto em imóveis até €330.539 e aplica redução significativa até €660.982. Essa isenção vale apenas para residentes fiscais comprando habitação própria permanente, e desde que não tenham sido proprietários de outro imóvel residencial nos últimos três anos.

Fora o IMT, há o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor do imóvel. Se financiar com crédito habitação, acresce mais 0,6% sobre o valor do empréstimo. Escritura e registro predial ficam tipicamente entre €800 e €1.500. Se usar imobiliária do lado do comprador, a comissão pode chegar a 5% mais IVA. E depois de comprar, o IMI, equivalente português do IPTU, cobra entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário do imóvel todo ano, o que num imóvel com valor patrimonial de €200.000 representa entre €600 e €900 anuais.

Financiamento para brasileiro em Portugal

Dá para financiar, mas as condições são diferentes das que um residente europeu consegue. Os bancos portugueses costumam financiar até 70% do valor do imóvel para não residentes, contra os habituais 80% a 90% para residentes. Num imóvel de €350.000, você precisa de pelo menos €105.000 de entrada, mais todos os impostos e custas por cima, o que coloca a necessidade de capital inicial em torno de €135.000 antes de começar qualquer negociação. As taxas de juro em 2026 estabilizaram bastante face aos picos de 2023, mas o spread cobrado para não residentes tende a ser superior ao de residentes. Antes de fechar qualquer coisa, peça proposta em pelo menos dois bancos. Millennium BCP e Santander têm departamentos com experiência em clientes de perfil internacional e costumam ser um bom ponto de partida.

O que acontece quando você vender

Poucos brasileiros pensam nisso na hora de comprar, mas faz diferença. Se o imóvel valorizar e você vender com lucro, desde 2023 residentes e não residentes são tratados da mesma forma em Portugal: apenas 50% da mais-valia fica sujeita a imposto, às taxas progressivas do IRS. A antiga taxa fixa de 28% sobre a totalidade do ganho para não residentes foi eliminada. Na prática, isso pode significar pagar mais ou menos dependendo do rendimento global que você declarar no ano da venda, porque os ganhos são englobados com os outros rendimentos para determinar a alíquota. Quem planeia vender em poucos anos deve simular o imposto com um contabilista certificado antes de comprar.

Há uma situação em que é possível não pagar imposto nenhum: se o imóvel vendido era a sua habitação própria permanente e você reinvestir o valor obtido na compra de outro imóvel para o mesmo fim no prazo de 36 meses. Essa isenção por reinvestimento é relevante para quem compra para morar, não para investir.

O lado real do aluguel

A ideia de que aluguel é dinheiro jogado fora é muito brasileira, e faz sentido num país onde o aluguel costuma representar uma fatia alta da renda e a alternativa é um financiamento de 30 anos com juros de 10% ao ano. Em Portugal a matemática é diferente.

Um T2 em Lisboa que você compraria por €350.000 costuma alugar por €1.400 a €1.600 por mês. O crédito habitação de €245.000 a 30 anos numa taxa de 3,5% gera uma prestação de cerca de €1.100. A diferença a favor da compra é de €300 a €500 por mês, mas você precisou de €135.000 na entrada para chegar lá, e os juros acumulados ao longo de 30 anos passam de €150.000. O dinheiro do financiamento também não volta. Quem aluga e aplica os €135.000 que não imobilizou no imóvel em aplicações financeiras, mesmo conservadoras, pode chegar a resultados parecidos ou melhores dependendo do horizonte. Não existe resposta certa para todo mundo.

Quanto tempo leva para a compra compensar

No cenário do não residente fiscal comprando um T2 de €350.000 em Lisboa, com €32.000 de custos de entrada e uma vantagem mensal de €400 em relação ao aluguel equivalente, leva cerca de 80 meses, quase 7 anos, só para recuperar os custos de entrada. E isso sem considerar os juros do crédito nesse período, que somam mais de €30.000. O ponto de equilíbrio real, colocando tudo na mesa, fica tipicamente entre 10 e 14 anos para quem compra como não residente fiscal. Para quem já é residente e paga as tabelas normais de IMT, esse prazo cai para 7 a 10 anos. Em cidades como Braga, onde os preços de compra são menores em relação aos aluguéis, o ponto de equilíbrio chega antes.

Então, o que faz sentido para você?

Comprar faz sentido quando você já tem residência fiscal estabelecida ou vai ter nos próximos dois anos, quando o plano é ficar pelo menos 10 anos em Portugal, e quando o capital para entrada não vai comprometer sua reserva de emergência. Faz sentido também se o objetivo é investimento para alugar, porque o próprio DL 97/2026 prevê caminhos para recuperar o diferencial do IMT nessa situação. Braga, o interior do Porto e algumas zonas de Setúbal ainda têm preços que tornam o ponto de equilíbrio mais rápido do que em Lisboa.

Alugar faz sentido quando você ainda está conhecendo o país e descobrindo em qual cidade e bairro realmente quer viver, o que leva tempo e não deve ser apressado por pressão de grupo. Faz sentido quando seu visto ou processo de regularização ainda está em andamento, porque comprar antes de ser residente fiscal pode custar mais de €12.000 de IMT que você não precisaria pagar. E faz sentido quando você ainda está construindo o projeto de vida em Portugal, não apenas executando um que já está fechado.

A pressa de "comprar logo para não jogar dinheiro fora" já custou caro para muitos brasileiros que compraram no lugar errado, na hora errada, ou sem entender os custos reais. O aluguel que você paga enquanto conhece Portugal e regulariza sua situação não é desperdício. É o custo de tomar uma decisão melhor.

Antes de comprar ou alugar, veja o imóvel de verdade

Seja qual for a decisão, ela vai envolver um imóvel que você provavelmente ainda não viu pessoalmente. Fotos de anúncio são feitas com luz boa, ângulos generosos e às vezes edição. Vídeo pode ser gravado em dia de sol num imóvel que tem problema de umidade seis meses do ano. E o vendedor ou a imobiliária tem interesse direto no fechamento.

A Visito vai ao imóvel por você, antes de qualquer compromisso. Documenta o estado real com foto e vídeo sem edição, verifica portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, mede os cômodos e compara com o que foi anunciado. O relatório chega antes de você assinar qualquer coisa. Para quem está colocando €350.000 numa decisão tomada de outro continente, o custo de uma inspeção independente é o menor da lista.